房地產知識→輕鬆了解「地坪、建坪、主建物與附屬建物、共有部分(公設)、大公、小公、停車位、公設比、建蔽率、容積率」
●民眾在買賣房地產時常說的「總坪數」，是包含哪些坪數呢？而透天/別墅又有「地坪」與「建坪」，又有什麼差別呢？～讀完本篇淺顯的整理說明，就可輕鬆了解。
●無論是公寓大廈或是透天別墅，通常在買賣時多以「建坪」來計算單價；建坪是買方購買的面積單位，但除了室內可用坪數之外，陽台、屋簷、雨遮（2018年新制，屋簷及雨遮不計坪不計價）、大小公設等面積都會計算在內，並非全部都是可使用坪數，所以在買賣房屋前要先弄明白，避免買到室內空間比實際想要的差很多的物件。
房地產名詞定義
【地坪】：所謂「地坪」指的就是該房屋實際持有的土地面積，通常透天別墅都會有獨立持有的土地坪數，而公寓大廈則是由全部用戶數持分(共同持有)一塊土地(公寓大廈坐落基地)；一般情況，因為透天別墅的土地面積占比很大，對於總價有決定性的影響，所以在買賣透天別墅時才會討論到地坪，而公寓大廈的買賣，因為持分地坪面積比較小，且為共同持有，對於總價幾無影響，所以買賣時的坪數都是以建坪計價。
【建坪】：是指建築物中所有樓層的樓底板面積所加起來的總坪數，包括自家室內坪數，連陽台、公設等面積也都包含在內，簡言之，建坪為買方可使用的坪數，但並非全部為私有可支配坪數。
【主建物】：意思是室內面積，包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等部分，也就是說住戶能單獨入住使用的空間。測量範圍由外牆外緣開始算起，若是共用牆面，則以牆壁厚度中心點開始計算。〈注意〉：有些早期興建的公寓也會將梯廳、地下室等公共空間納入主建物登記範圍。
【附屬建物】：指連接主建物室內面積的附屬構造物，例如陽台、平台、花台、露台、屋簷、雨遮等。〈注意〉：在2018年1月1日前，僅有陽台、雨遮、屋簷可入坪數計算；2018年1月1日之後，雨遮、屋簷則採取不計坪不計價。新制僅適用於2018年1月1日以後新申請建造執照之建物，不溯既往。
《陽台》：是指一種從外壁突出，由圓柱或托架支撐，上方有遮蓋物的平台，為建築物的延伸，是將光線引入室內空間的重要戶外場域，也是連結室內外的緩衝地帶。每層陽台面積不可超過當層樓板面積10%。
《露台》：上方無任何遮蓋物之平台，歸為附屬建物或是公設皆可。若因建物退縮產生之露台，其上無公共走道經過，可約定為專用。
根據《公寓大廈管理條例》的規範，露台屬於「約定專用」的建築物，也就是該住戶對於露台只有「使用權」而沒有「所有權」，所有權的部份是屬於全體住戶的。
《平台》：通常在一樓，上方陽台對下來的地方，不一定會登記在權狀內，有些人會規劃做成小花圃。建築法及公寓大廈管理條例相關法規並未另就＂平台＂予以定義，惟「使用執照竣工平面圖上註明為平台或陽台者，得以附屬建物登記。」
《花台》：是凸出於大樓牆面之外，人無法站立的平台，通常用於種植花草，有隱藏冷氣主機、增加鄰棟隔離等效果。目前法規是不可登載坪數。
《屋簷》：是指平屋頂或斜屋頂之牆面突出的部分。依照建管法規規定，屋簷可以突出於建築物外牆中心線1.5公尺，並可登錄為附屬建物。屋簷的作用類似雨庇，是可以阻擋雨水或用來遮陽的構造物，其造型亦可延續屋頂整體造型。
《雨遮》：在窗戶或冷氣孔口上方，向外算距離不超過50公分的構造物。雨遮具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能。
【共有部分_公設及停車位】:指在社區或集合式住宅(公寓大樓)中，針對建物全體區分所有權人(全體住戶)有共同使用的部分，一起分擔持有，例如大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室…等，就是俗稱的公設。而在公共設施的歸類上，也會依照使用的性質，區分為「大公」和「小公」。正因為住戶所持有的小公面積不盡相同，所以即使在同一社區大樓的公設比例，不一定每一戶都是一樣的(比如Ａ棟與Ｂ棟有差)。但也不是公共設施蓋得越多，住戶們需要負擔的公設比例就會越大，相反的，若住戶數目越多的社區或大樓，公設比可能因為有較多的戶數分擔而變得比較低。
《大公》：大樓公共建築的一部分，供全體住戶共同使用，而由全體住戶共同分擔的公共設施部分。例如：管理室、一樓大廳、防空避難室、健身房、室內游泳池、台電受電室、發電機械房、配電室、空調室、屋頂突出物、蓄水池、水箱水塔、電梯間(若社區只有單一棟大樓)、交誼聽、會議室、運動三溫暖室…等。
《小公》：大樓公共設施的一部分，供部分特定住戶群共同使用的區域，而由該特定住戶群共同分擔的公共設施部分。例如：社區某棟大樓各層的電梯間、樓梯間、通道、走廊、門廊、當層公共區域的陽台、露台、停車位及停車場的車道…等，同一樓層住戶可以共同使用之公共設施。
《停車位》：如果建物有附車位，且車位登記在共有部分，在想要計算房子的公設比率或每坪售價，則應該把「車位」的共有部分面積自公設中扣除比較合理，因車位的購買一般習慣是以單價計，不以面積計。
《中庭花園、露天泳池》不是建築法規所規定的共有部分，並不會影響公設比率，因為這些公有設施沒有蓋屋頂遮蔽物，通常是利用法定空地興建出來的，不會被計入建築物的建坪裡面。
【公共設施比例〡公設比】：公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值，即公共設施分擔面積除以建坪面積後之百分比值。依據內政部營建署解釋函，指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比」。
《公設比》＝公共設施面積÷(主建物+附屬建物+公共設施)x 100%。原本陽台、雨遮、屋簷等都會列入分母計算，分母變大後就產生公設比較低的假象。2018年1月1日之後法規修正不計入雨遮、屋簷，公設比自然看起來較高了。
●通常社區的公設比越高，虛坪(公共設施面積)就越多、實坪(私用面積)越少，社區的管理費也會比較貴。公設比沒有所謂合理數值，一切根據每個大樓建案現場狀況及用戶需求最為主要考量，並沒有最佳的比例，只有最適合住戶的比例，所以至現場多看看、多了解是最好的。新的住宅大樓因為有雙逃生梯的規定，公設比會比較高。
【建蔽率】：為建築基地之水平投影面積，意思為建築面積占基地面積之比率，又稱建築密度、建築覆蓋率；防止基地面積過度稠密使用，在建築面積以外的法定空地上，可用來作為道路退縮、花園、水池、泳池等戶外公共設施。
●建蔽率=建築面積÷基地面積
●建築面積=建蔽率×基地面積
●例：100 坪的土地，建蔽率為50%，可建築面積為100×50%=50 坪。
【容積率】：基地內建築物總樓層地板面積(不包括地下層及屋頂突出物)與基地面積的比率，建坪與地坪之比。限制每一筆土地上的總樓層面積，可使建地供給量趨於穩定，各縣市會依據當地的情況規劃專屬都市的計畫書，自行規範容積率和蔽建率的比率，若要瞭解自身土地的容積率和建蔽率，需向各縣市查詢。
●容積率=總樓層面積÷基地面積
●總樓層面積=容積率×基地面積
●例：100 坪的土地，容積率為200%，可蓋100×200% = 200坪的總樓層建築面積；假設建蔽率為60%，單層可蓋100×60%=60坪，200÷60=3.33，代表可選擇蓋總樓層為三層半的房屋。
Q1.公設比怎麼算？
ANS:公設比 =公共設施面積/產權登記的坪數面積x100%
Q2.產權登記、建物所有權狀的面積/坪數登記 怎麼算？
ANS:產權登記的坪數面積=主建物+附屬建物+公共設施面積
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