房地產知識→輕鬆了解「地坪、建坪、主建物與附屬建物、共有部分(公設)、大公、小公、停車位、公設比、建蔽率、容積率」
●民眾在買賣房地產時常說的「總坪數」,是包含哪些坪數呢?而透天/別墅又有「地坪」與「建坪」,又有什麼差別呢?~讀完本篇淺顯的整理說明,就可輕鬆了解。
●無論是公寓大廈或是透天別墅,通常在買賣時多以「建坪」來計算單價;建坪是買方購買的面積單位,但除了室內可用坪數之外,陽台、屋簷、雨遮(2018年新制,屋簷及雨遮不計坪不計價)、大小公設等面積都會計算在內,並非全部都是可使用坪數,所以在買賣房屋前要先弄明白,避免買到室內空間比實際想要的差很多的物件。
房地產名詞定義
【地坪】:所謂「地坪」指的就是該房屋實際持有的土地面積,通常透天別墅都會有獨立持有的土地坪數,而公寓大廈則是由全部用戶數持分(共同持有)一塊土地(公寓大廈坐落基地);一般情況,因為透天別墅的土地面積占比很大,對於總價有決定性的影響,所以在買賣透天別墅時才會討論到地坪,而公寓大廈的買賣,因為持分地坪面積比較小,且為共同持有,對於總價幾無影響,所以買賣時的坪數都是以建坪計價。
【建坪】:是指建築物中所有樓層的樓底板面積所加起來的總坪數,包括自家室內坪數,連陽台、公設等面積也都包含在內,簡言之,建坪為買方可使用的坪數,但並非全部為私有可支配坪數。
【主建物】:意思是室內面積,包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等部分,也就是說住戶能單獨入住使用的空間。測量範圍由外牆外緣開始算起,若是共用牆面,則以牆壁厚度中心點開始計算。〈注意〉:有些早期興建的公寓也會將梯廳、地下室等公共空間納入主建物登記範圍。
【附屬建物】:指連接主建物室內面積的附屬構造物,例如陽台、平台、花台、露台、屋簷、雨遮等。〈注意〉:在2018年1月1日前,僅有陽台、雨遮、屋簷可入坪數計算;2018年1月1日之後,雨遮、屋簷則採取不計坪不計價。新制僅適用於2018年1月1日以後新申請建造執照之建物,不溯既往。
《陽台》:是指一種從外壁突出,由圓柱或托架支撐,上方有遮蓋物的平台,為建築物的延伸,是將光線引入室內空間的重要戶外場域,也是連結室內外的緩衝地帶。每層陽台面積不可超過當層樓板面積10%。
《露台》:上方無任何遮蓋物之平台,歸為附屬建物或是公設皆可。若因建物退縮產生之露台,其上無公共走道經過,可約定為專用。
根據《公寓大廈管理條例》的規範,露台屬於「約定專用」的建築物,也就是該住戶對於露台只有「使用權」而沒有「所有權」,所有權的部份是屬於全體住戶的。
《平台》:通常在一樓,上方陽台對下來的地方,不一定會登記在權狀內,有些人會規劃做成小花圃。建築法及公寓大廈管理條例相關法規並未另就"平台"予以定義,惟「使用執照竣工平面圖上註明為平台或陽台者,得以附屬建物登記。」
《花台》:是凸出於大樓牆面之外,人無法站立的平台,通常用於種植花草,有隱藏冷氣主機、增加鄰棟隔離等效果。目前法規是不可登載坪數。
《屋簷》:是指平屋頂或斜屋頂之牆面突出的部分。依照建管法規規定,屋簷可以突出於建築物外牆中心線1.5公尺,並可登錄為附屬建物。屋簷的作用類似雨庇,是可以阻擋雨水或用來遮陽的構造物,其造型亦可延續屋頂整體造型。
《雨遮》:在窗戶或冷氣孔口上方,向外算距離不超過50公分的構造物。雨遮具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能。
【共有部分_公設及停車位】:指在社區或集合式住宅(公寓大樓)中,針對建物全體區分所有權人(全體住戶)有共同使用的部分,一起分擔持有,例如大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室…等,就是俗稱的公設。而在公共設施的歸類上,也會依照使用的性質,區分為「大公」和「小公」。正因為住戶所持有的小公面積不盡相同,所以即使在同一社區大樓的公設比例,不一定每一戶都是一樣的(比如A棟與B棟有差)。但也不是公共設施蓋得越多,住戶們需要負擔的公設比例就會越大,相反的,若住戶數目越多的社區或大樓,公設比可能因為有較多的戶數分擔而變得比較低。
《大公》:大樓公共建築的一部分,供全體住戶共同使用,而由全體住戶共同分擔的公共設施部分。例如:管理室、一樓大廳、防空避難室、健身房、室內游泳池、台電受電室、發電機械房、配電室、空調室、屋頂突出物、蓄水池、水箱水塔、電梯間(若社區只有單一棟大樓)、交誼聽、會議室、運動三溫暖室…等。
《小公》:大樓公共設施的一部分,供部分特定住戶群共同使用的區域,而由該特定住戶群共同分擔的公共設施部分。例如:社區某棟大樓各層的電梯間、樓梯間、通道、走廊、門廊、當層公共區域的陽台、露台、停車位及停車場的車道…等,同一樓層住戶可以共同使用之公共設施。
《停車位》:如果建物有附車位,且車位登記在共有部分,在想要計算房子的公設比率或每坪售價,則應該把「車位」的共有部分面積自公設中扣除比較合理,因車位的購買一般習慣是以單價計,不以面積計。
《中庭花園、露天泳池》不是建築法規所規定的共有部分,並不會影響公設比率,因為這些公有設施沒有蓋屋頂遮蔽物,通常是利用法定空地興建出來的,不會被計入建築物的建坪裡面。
【公共設施比例〡公設比】:公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值,即公共設施分擔面積除以建坪面積後之百分比值。依據內政部營建署解釋函,指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比」。
《公設比》=公共設施面積÷(主建物+附屬建物+公共設施)x 100%。原本陽台、雨遮、屋簷等都會列入分母計算,分母變大後就產生公設比較低的假象。2018年1月1日之後法規修正不計入雨遮、屋簷,公設比自然看起來較高了。
●通常社區的公設比越高,虛坪(公共設施面積)就越多、實坪(私用面積)越少,社區的管理費也會比較貴。公設比沒有所謂合理數值,一切根據每個大樓建案現場狀況及用戶需求最為主要考量,並沒有最佳的比例,只有最適合住戶的比例,所以至現場多看看、多了解是最好的。新的住宅大樓因為有雙逃生梯的規定,公設比會比較高。
【建蔽率】:為建築基地之水平投影面積,意思為建築面積占基地面積之比率,又稱建築密度、建築覆蓋率;防止基地面積過度稠密使用,在建築面積以外的法定空地上,可用來作為道路退縮、花園、水池、泳池等戶外公共設施。
●建蔽率=建築面積÷基地面積
●建築面積=建蔽率×基地面積
●例:100 坪的土地,建蔽率為50%,可建築面積為100×50%=50 坪。
【容積率】:基地內建築物總樓層地板面積(不包括地下層及屋頂突出物)與基地面積的比率,建坪與地坪之比。限制每一筆土地上的總樓層面積,可使建地供給量趨於穩定,各縣市會依據當地的情況規劃專屬都市的計畫書,自行規範容積率和蔽建率的比率,若要瞭解自身土地的容積率和建蔽率,需向各縣市查詢。
●容積率=總樓層面積÷基地面積
●總樓層面積=容積率×基地面積
●例:100 坪的土地,容積率為200%,可蓋100×200% = 200坪的總樓層建築面積;假設建蔽率為60%,單層可蓋100×60%=60坪,200÷60=3.33,代表可選擇蓋總樓層為三層半的房屋。
Q1.公設比怎麼算?
ANS:公設比 =公共設施面積/產權登記的坪數面積x100%
Q2.產權登記、建物所有權狀的面積/坪數登記 怎麼算?
ANS:產權登記的坪數面積=主建物+附屬建物+公共設施面積
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